Η προσπάθεια αποκλεισμού του μεσίτη αποτελεί ένα αρκετά συχνό φαινόμενο. Οι συναλλαγές ακινήτων σήμερα σπάνια ξεκινούν με γραπτές συμφωνίες. Συνήθως οι επικοινωνίες γίνονται μέσω ψηφιακών μηνυμάτων, WhatsApp, email και τηλεφωνικών κλήσεων. Αφού γίνει η σύσταση, οι συζητήσεις συνεχίζονται συχνά απευθείας μεταξύ ιδιοκτήτη και αγοραστή. Μόλις κλείσει η συμφωνία, ορισμένοι ιδιοκτήτες επιχειρούν να αποκλείσουν τον μεσίτη και να αποφύγουν την καταβολή της προμήθειας, με την πεποίθηση ότι χωρίς υπογεγραμμένη σύμβαση μεσιτείας δεν υπάρχει υποχρέωση πληρωμής. Αυτή η πεποίθηση είναι εσφαλμένη.

Κατ' αρχάς, οι προφορικές συμφωνίες είναι νομικά δεσμευτικές. Βάσει του κυπριακού δικαίου, μια συμφωνία δεν χρειάζεται να είναι γραπτή εκτός εάν ο νόμος το απαιτεί ρητά. Η συμφωνία με έναν μεσίτη ακινήτων δεν αποτελεί μία από αυτές τις εξαιρέσεις. Εάν ένας μεσίτης παρουσιάσει έναν αγοραστή,  ή ενοικιαστή,  με τη γνώση ή την αποδοχή του ιδιοκτήτη, και υπάρχει κατανόηση ότι η προμήθεια καταβάλλεται κατά την επιτυχή πώληση ή ενοικίαση, μια δεσμευτική συμφωνία μπορεί να υφίσταται ακόμα και αν δεν υπογράφτηκε τίποτα. Μηνύματα, email και αρχεία κλήσεων χρησιμοποιούνται συχνά ως αποδεικτικά στοιχεία μιας τέτοιας προφορικής συμφωνίας.

Ο νόμος πηγαίνει ακόμα παραπέρα. Ένας αδειούχος μεσίτης ακινήτων δικαιούται προμήθεια βάση  νόμου. Αυτό το δικαίωμα δεν εξαρτάται από γραπτή σύμβαση. Εάν δεν συμφωνήθηκε συγκεκριμένη αμοιβή, ο νόμος ο ίδιος ορίζει την προμήθεια σε ελάχιστο 3% της τιμής πώλησης (ή της αξίας της συναλλαγής).

Το καθοριστικό ερώτημα είναι εάν ο μεσίτης ήταν η ουσιαστική αιτία της συναλλαγής. Εάν ο μεσίτης παρουσίασε τον αγοραστή ή τον ενοικιαστή και οι ενέργειες του οδήγησαν στην πώληση ή μίσθωση, τότε δικαιούται προμήθεια. Είναι αδιάφορο εάν τα μέρη στη συνέχεια συνεχίσουν τις συζητήσεις ιδιωτικά ή ολοκληρώσουν τη συμφωνία μέσω εκπροσώπων ή άλλων τρίτων. Εάν η σύσταση οδήγησε στο αποτέλεσμα, η προμήθεια οφείλεται.

Στην πραγματικότητα, οι προσπάθειες παράκαμψης του μεσίτη συνεπάγονται συνέπειες. Ο μεσίτης έχει αστική αξίωση για την προμήθεια, μαζί με τόκους και δικαστικά έξοδα. Σε πιο σοβαρές περιπτώσεις, όπου υπάρχουν σκόπιμες ενέργειες  για αποφυγή πληρωμής παρά τη σαφή εμπλοκή του μεσίτη, η συμπεριφορά αυτή ενδέχεται να εκθέτει τα μέρη, συμπεριλαμβανομένου του αγοραστή, σε ποινική ευθύνη.

Εν κατακλείδι, εάν ένας μεσίτης  φέρει έναν υποψήφιο αγοραστή ή ενοικιαστή και αυτή η σύσταση οδηγήσει σε πώληση ή μίσθωση, η καταβολή της προμήθειας δεν είναι προαιρετική. Αποτελεί νομική υποχρέωση ακόμα και χωρίς γραπτή σύμβαση.

Για να είμαστε σαφείς, τέτοιες νομικές προστασίες παρέχονται σε αδειούχους μεσίτες ακινήτων. Ένα πρόσωπο που ενεργεί ως μεσάζων σε συναλλαγές ακινήτων χωρίς άδεια μεσίτη δεν έχει ισοδύναμο νομοθετικό δικαίωμα, και μάλιστα εκτίθεται σε ποινική ευθύνη.

Άρθρο του Βαρνάβα Πλέιπελ,  Δικηγόρου και συγγραφέα του βιβλίου "Cyprus Property Law and Related Matters: 500+ Frequently Asked Questions"